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Finance

IS ou IR pour SCI : quel choix fiscal faire pour votre société ?

Lors de la création d’une Société Civile Immobilière (SCI), le choix du régime fiscal est une décision fondamentale. Entre l’Impôt sur les Sociétés (IS) et l’Impôt sur le Revenu (IR), chaque option présente des avantages et des inconvénients spécifiques. L’IR permet une imposition directe des revenus fonciers aux associés, souvent plus simple pour des projets familiaux ou de petite envergure. En revanche, l’IS offre la possibilité de déduire de nombreuses charges et d’amortir les biens immobiliers, ce qui peut s’avérer fiscalement avantageux pour des investissements de plus grande envergure ou à long terme.

La décision entre IS et IR dépend donc de la nature du projet immobilier, de la stratégie d’investissement et des perspectives de revenus. Un choix éclairé nécessite une analyse approfondie des objectifs et une projection des bénéfices futurs.

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Les caractéristiques de la SCI soumise à l’IR

Par défaut, une SCI est soumise à l’Impôt sur le revenu (IR). Les associés sont alors imposés personnellement sur leur part des revenus fonciers générés par la société.

Imposition des revenus fonciers

Les revenus fonciers perçus par la SCI sont répartis entre les associés selon leur part de capital. Ces revenus sont ajoutés à leurs autres revenus pour être imposés selon le barème progressif de l’IR. Les prélèvements sociaux s’appliquent aussi sur ces revenus.

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Déficit foncier

Une SCI soumise à l’IR peut imputer un déficit foncier sur les revenus fonciers des associés. Ce mécanisme permet de réduire l’assiette imposable dans certaines limites définies par la loi.

  • Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
  • Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Plus-values immobilières

Les plus-values immobilières réalisées lors de la cession d’un bien par une SCI soumise à l’IR sont aussi imposées au nom des associés. Ces plus-values bénéficient d’abattements pour durée de détention, réduisant ainsi l’assiette imposable au fil des années.

La soumission à l’IR présente donc une simplicité administrative, mais elle peut se révéler coûteuse pour les associés ayant des tranches marginales d’imposition élevées. La réflexion autour de ce choix doit inclure une analyse de la situation personnelle de chaque associé et des perspectives de revenus et de cessions immobilières.

Les caractéristiques de la SCI soumise à l’IS

Optant pour l’Impôt sur les sociétés (IS), la SCI se distingue par un régime fiscal distinct. Ici, la société elle-même est imposée sur ses bénéfices, et non les associés individuellement.

Imposition des bénéfices

Les bénéfices de la SCI sont soumis à l’IS au taux de droit commun. Ce taux peut varier, mais il est généralement fixé à 25 %. En revanche, les charges déductibles sont plus larges qu’en régime de l’IR, incluant notamment les amortissements des biens immobiliers.

Distribution de dividendes

Les bénéfices dégagés peuvent être distribués sous forme de dividendes. Ces dividendes sont alors imposés au niveau de chaque associé. Ils bénéficient du régime fiscal des dividendes avec un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, ou bien l’intégration dans le barème progressif de l’IR, selon le choix de l’associé.

Plus-values immobilières

Les plus-values réalisées par la SCI soumise à l’IS sont intégrées dans le bénéfice imposable de la société. Elles ne bénéficient pas des abattements pour durée de détention applicables en régime de l’IR. Cela peut entraîner une imposition plus lourde en cas de cession de biens immobiliers.

Exemple simplifié

Type de revenu Imposition à l’IS
Bénéfices 25 %
Dividendes perçus par les associés PFU de 30 % ou barème progressif de l’IR

La SCI soumise à l’IS offre une gestion plus flexible des charges, mais les bénéfices non distribués restent imposés au taux de l’IS. Les associés doivent donc analyser les implications fiscales en fonction de leurs stratégies d’investissement et de distribution des bénéfices.

Avantages et inconvénients de chaque régime fiscal

Avantages de l’Impôt sur le revenu (IR)

  • Déficit foncier : possibilité d’imputer les déficits fonciers sur le revenu global des associés, réduisant ainsi leur base imposable.
  • Plus-values immobilières : bénéficie d’abattements pour durée de détention, réduisant l’imposition sur les cessions de biens.

Inconvénients de l’Impôt sur le revenu (IR)

  • Imposition directe des associés sur les revenus fonciers, soumis au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux.
  • Absence de déduction pour amortissement des biens immobiliers.

Avantages de l’Impôt sur les sociétés (IS)

  • Amortissement : possibilité de déduire les amortissements des biens immobiliers, réduisant ainsi le bénéfice imposable.
  • Imposition des bénéfices au taux fixe de l’IS, généralement plus bas que les tranches supérieures de l’IR.

Inconvénients de l’Impôt sur les sociétés (IS)

  • Distribution des dividendes : les dividendes versés aux associés sont soumis à une double imposition (IS puis PFU ou barème progressif de l’IR).
  • Plus-values immobilières intégrées dans le bénéfice imposable, sans abattements pour durée de détention.
Critère Impôt sur le revenu (IR) Impôt sur les sociétés (IS)
Imposition des revenus Associés au barème progressif Société à taux fixe
Déductions Déficit foncier Amortissements
Distribution des bénéfices Non applicable Dividendes imposés
Plus-values immobilières Abattements pour durée de détention Intégrées au bénéfice imposable

fiscalité sci

Critères pour choisir entre l’IR et l’IS pour votre SCI

Les caractéristiques de la SCI soumise à l’IR

La SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) voit ses revenus fonciers imposés directement au niveau des associés. Ceux-ci sont alors soumis au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux. Le déficit foncier, généré par la SCI, peut être imputé sur les revenus fonciers des associés, réduisant ainsi leur base imposable.

En revanche, les plus-values immobilières bénéficient d’abattements pour durée de détention, ce qui s’avère avantageux lors de la cession des biens. L’absence de déduction pour amortissement des biens immobiliers constitue une limite notable pour ce régime fiscal.

Les caractéristiques de la SCI soumise à l’IS

En optant pour l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI bénéficie de la possibilité de déduire les amortissements des biens immobiliers, réduisant ainsi le bénéfice imposable. Les bénéfices sont alors imposés à un taux fixe, souvent plus avantageux que les tranches supérieures de l’IR.

Les dividendes versés aux associés subissent une double imposition : d’abord au niveau de la société, puis au niveau des associés via le prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou le barème progressif de l’IR. À noter aussi, les plus-values immobilières sont intégrées dans le bénéfice imposable, sans abattements pour durée de détention.

Facteurs déterminants pour votre choix

Pour déterminer le régime fiscal le plus adapté à votre SCI, plusieurs critères doivent être pris en compte :

  • Objectifs patrimoniaux : privilégiez l’IR si vous visez une réduction d’impôt à court terme via le déficit foncier.
  • Durée de détention des biens : optez pour l’IS si vous prévoyez de conserver les biens à long terme, permettant ainsi d’amortir leur coût.
  • Stratégie de distribution des bénéfices : si vous envisagez de distribuer régulièrement des dividendes, évaluez l’impact de la double imposition sous le régime de l’IS.

Ces éléments doivent être analysés en fonction de la situation spécifique de chaque SCI et de ses associés.